哈爾濱市城市房地產市場管理條例
| 哈爾濱市城市房地產市場管理條例 制定機關：哈爾濱市人民代表大會常務委員會 |
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哈爾濱市城市房地產市場管理條例
（1996年11月19日哈爾濱市第十屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過，1996年12月28日黑龍江省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批准 根據2004年10月21日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過 2004年12月18日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准的《關於修改〈哈爾濱高新技術產業開發區條例〉等十六部地方性法規的決定》修正）
目 錄
- 總則
- 土地使用權出讓
- 房地產開發
- 房地產交易
- 房地產轉讓
- 房地產抵押和房屋典當
- 房屋租賃
- 房地產交換
- 房地產中介服務
法律責任
附則
第一章 總則
第一條 為加強城市房地產市場管理，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本條例。
第二條 凡在本市城市規劃區國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易，實施房地產市場管理，均應當遵守本條例。
第三條 本條例所稱房地產市場，包括土地使用權的出讓、房地產開發和房地產交易。
第四條 市建設、土地、房產管理部門按照市人民政府規定的管理權限，各司其職，密切配合，負責本條例的組織實施。
市計劃、規劃、財政、稅務、工商、物價、市政、房地產開發等管理部門應當依據法律、法規賦予的職責，配合做好房地產市場管理工作。
第二章 土地使用權出讓
第五條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第六條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃和城市規劃，依據年度建設用地計劃進行。
年度建設用地計劃，由市計劃管理部門會同市建設、土地、規劃、房產等管理部門，依據城市規劃、國民經濟發展計劃、城市土地利用總體規劃編制。
第七條 市土地管理部門會同市規劃、房產、房地產開發等管理部門，依據年度建設用地計劃編制包括土地使用權出讓地塊、用途、年限和其他條件的年度土地使用權出讓方案，並會同市財政、物價、規劃、房產、市政、房地產開發等管理部門制定基準地價、標定地價，經市建設管理部門審核後，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後實施。
第八條 土地使用權的出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
城市中心區域繁華地段的土地使用權出讓，應當以招標或者拍賣的方式進行。
第九條 土地使用權的出讓，由市人民政府按照統一規劃、統一徵用、統一開發、統一管理、統一出讓的原則進行，具體辦法由市人民政府制定。
第十條 土地使用權出讓，應當簽訂書面合同。
土地使用權出讓合同由市土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十一條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市規劃管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十二條 以劃撥方式取得土地使用權的單位，經過批准將非經營性用地變為經營性用地的，應當補辦土地使用權出讓審批手續，繳納土地使用權出讓金等有關費用。
第三章 房地產開發
第十三條 房地產開發應當嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，堅持舊區改造和新區建設相結合，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第十四條 基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重及危舊房屋集中的區域應當優先開發，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，配套建設公用設施。
第十五條 市建設管理部門根據國家和省下達的土地使用權出讓控制指標，擬訂年度土地使用權出讓計劃、規劃改造方案和年度土地使用權出讓方案，編制年度開發建設計劃，經綜合平衡後報有批准權的人民政府批准。
第十六條 納入年度開發建設計劃的項目，由市房地產開發管理部門向中標的房地產開發企業下達綜合開發任務書，簽訂開發建設合同。
房地產開發企業應當持綜合開發任務書到市計劃、建設、規劃、土地等管理部門辦理有關建設和用地手續。
第十七條 綜合開發項目，中標的房地產開發企業必須在合同約定的日期開發建設。未按期開發建設的，市房地產開發管理部門應當收回綜合開發任務書，重新組織招投標；因房地產開發企業自身的責任未能如期開發建設的，不予返還已收取的費用。
第十八條 房地產開發經營應當由依法設立並取得相應等級資質證書的開發企業進行。
第十九條 承擔綜合開發任務的房地產開發企業，其註冊資本與所承擔開發任務投資總額的比例應當符合國家有關規定。
建設項目分期實施的，應當按綜合開發任務書確定的分期實施期限投入資金，用於項目建設。
第二十條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，除法律、法規規定的以外，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，無償收回土地使用權。
第四章 房地產交易
第一節 房地產轉讓
第二十一條 房地產轉讓是指房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為，包括：
（一）房產買賣、贈與的；
（二）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（三）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產而使房地產權屬發生變更的；
（四）因企業被收購、兼併或者合併，房地產隨之轉移的；
（五）以房地產抵債的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第二十二條 房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，該房屋占用範圍內的土地使用權同時分割轉讓。
第二十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照合同足額交納有關費用，並取得土地使用權證書和建設工程規劃許可證，屬於綜合開發的，還應當取得綜合開發任務書；
（二）按照合同約定屬於房屋建設工程的，完成開發建設投資總額２５％以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（三）受讓方具備開發建設的有關資質條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，除符合本條第（一）項條件外，還應當持有房屋所有權證書。
第二十四條 在建的房地產開發項目符合轉讓條件進行轉讓的，市房地產開發管理部門應當對轉讓的房地產開發項目重新進行綜合測算，轉讓人應當分別到市房地產開發、土地、規劃和房產管理部門簽訂開發建設合同，辦理土地使用權和規劃審批單位名稱變更登記手續，並按規定繳納有關稅費。
第二十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市規劃管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第二十六條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。
經批准准予轉讓的，受讓方應當到市土地管理部門辦理土地出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
經批准可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳市政府指定的部門，其劃撥土地使用權性質不變。
第二十七條 房地產轉讓，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同。並在房地產轉讓成交後３０日內，持房地產權屬證書、轉讓合同、土地出讓金繳納證明等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理登記。
經市房產管理部門審核合格，憑變更後的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，更換土地證書。
房地產轉讓當事人應當按規定繳納稅費。
第二十八條 下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權，不符合本條例第二十三條規定的；
（二）未依法登記領取權屬證書的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（五）權屬有爭議或者權證與標的物不相符合的；
（六）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；
（七）依法通告拆遷範圍內的；
（八）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（九）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。
第二十九條 房地產開發企業預售商品房，應當到市房地產開發管理部門辦理登記、審核手續，併到市房產管理部門辦理《商品房預售許可證》。
第三十條 商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市房產和土地管理部門辦理登記備案手續。
第三十一條 預售商品房交付使用後，承購人應當在３０日內持有關憑證分別到市房產、土地管理部門辦理登記手續。
第二節 房地產抵押和房屋典當
第三十二條 房地產抵押，雙方當事人應當簽訂抵押合同，約定抵押期限、評估價值、擔保債務標的物的清償方式、違約責任、雙方的權利和義務等條款。
第三十三條 房地產抵押雙方當事人，應當在抵押合同簽訂之日起３０日內持房地產權屬證書、當事人資格證明、抵押合同等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理抵押登記手續，領取《房屋他項權證》。
第三十四條 同一房地產設定數個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產評估現值。
第三十五條 抵押人以已出租的房地產設定抵押權的，應當通知承租人，原租賃契約繼續有效。抵押期間租賃期滿，承租人繼續租賃原房屋的，須經抵押權人同意。
第三十六條 房地產抵押期間，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關係即告終結，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。
第三十七條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結。雙方當事人應當在３０日內到抵押登記部門辦理抵押註銷手續。
第三十八條 同一房地產設定數個抵押權的，按抵押登記先後順序清償債務。
第三十九條 有下列情形之一的，抵押權人有權申請抵押登記部門處分抵押的房地產：
（一）抵押人未按合同約定清償債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤而無人代其履行債務的；
（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或者代管人拒不履行債務的；
（四）抵押人被宣告解散或者破產的；
（五）抵押合同約定的其他情形。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押權，依法處分該房地產時，應當從所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第四十一條 處分抵押房地產所得價款，按照下列順序分配：
（一）支付抵押房地產應繳納的稅費；
（二）支付處分抵押房地產的費用；
（三）按抵押合同償還債務；
（四）剩餘部分退還抵押人。
第四十二條 房屋典當，是指房屋所有權人作為出典人將其房屋的占有權、使用權、收益權在一定期限內交付給承典人，由承典人支付典金的行為。
第四十三條 房屋典當雙方當事人，應當在房屋典當合同簽訂之日起３０日內持房屋所有權證書、當事人資格證明、典當合同等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理登記手續。
第四十四條 有下列情形之一的，房地產不得抵押、房屋不得典當：
（一）未依法登記領取權屬證書的；
（二）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的；
（三）權屬有爭議的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）法律、法規規定不得抵押、典當的。
第三節 房屋租賃
第四十五條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋所有權人以營利為目的，以出租櫃檯、櫥窗、場地、地下構築物或者以聯營、承包等方式，提供房屋或者其附屬設施給他人從事經營活動的，視同房屋租賃。
第四十六條 公民、法人、其他組織所有的房屋或者被授予房屋經營管理權的房屋，可以出租。
房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。
第四十七條 房屋租賃期限由雙方議定，最長不得超過該房屋使用範圍內土地使用年限。
第四十八條 房屋租賃實行登記備案制度。租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂後３０日內持房屋所有權證書、當事人資格證明和租賃合同等有關證件和材料，到市房產管理部門登記備案。
第四十九條 經房屋權利人書面同意，承租人可以將租賃房屋的部分或者全部轉租給第三人。
轉租人與受轉租人應當按本條例第四十八條的規定辦理手續。
轉租合同的截止日期不得超過原租賃合同的截止日期，但三方當事人協商約定的除外。
受轉租人不得將轉租的房屋再行轉租。
第五十條 房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當到市土地管理部門辦理手續後，按規定繳納土地使用權出讓金。
第五十一條 承租人有下列行為之一的，出租人可以提前解除房屋租賃合同，並要求賠償經濟損失：
（一）利用房屋進行違法活動的；
（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋及其附屬設備的；
（三）未經出租人同意，轉租房屋的；
（四）拖欠租金累計六個月以上的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第五十二條 房屋租賃合同變更、解除、終止的，當事人應當在３０日內到市房產管理部門辦理登記手續。
第五十三條 房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證書和土地使用權證書的；
（二）權屬有爭議的；
（三）共有房屋未取得共有人書面同意的；
（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；
（五）已鑑定屬於危險房屋的；
（六）改變使用用途危及四鄰正常生活的；
（七）法律、法規規定禁止出租的。
第五十四條 房屋租賃期間，房屋所有權人轉讓租賃的房屋，房屋受讓人應當履行原租賃合同。轉讓已出租的房屋，在同等條件下，原承租人有優先購買權。
第四節 房地產交換
第五十五條 房地產交換，是指當事人將各自的房屋所有權、使用權連同該房屋占用範圍內的土地使用權轉移給對方的行為，包括房屋所有權之間的交換、房屋所有權與房屋使用權之間的交換、房屋使用權之間的交換。
第五十六條 房地產交換，當事人應當簽訂交換合同，並在合同簽訂之日起３０日內到市房產管理部門辦理登記手續。
房地產交換，涉及房屋所有權和土地使用權轉移的，依照房地產轉讓有關規定辦理。
第五十七條 辦理房地產交換手續，除持房地產交換合同、當事人資格證明外，還應當按照下列情況提供有關證件：
（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權的，應當提供雙方房屋使用權證件及產權人的同意證明；
（二）房屋所有權交換的，應當提供雙方房屋所有權證書、土地使用權證書。單位自管房交換的，還應當提供單位的證明文件；
（三）共有房地產交換的，應當提供其他共有人同意的書面證明；
（四）直管公房或者單位自管房使用權與私有房屋所有權交換的，應當持房屋使用權證書、私有房屋所有權證書及產權人的同意證明；
（五）其他證明文件。
第五十八條 房地產交換當事人未到市房產管理部門辦理交換手續的，房地產經營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續。
第五十九條 房屋使用權交換，應當徵得房屋所有權人書面同意，房屋所有權人應當支持使用人的合理要求。新的房屋使用人與房屋所有權人應當另行簽訂租賃合同，原租賃合同即行終止。
第六十條 因房屋面積、結構類別、質量等級、街區等級、層次、朝向等因素的差異，換房時可實行房屋差額有償互換。
第六十一條 房地產有下列情形之一的，不得交換：
（一）未依法取得權屬證書的；
（二）權屬有爭議的；
（三）有租賃糾紛的；
（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第五節 房地產中介服務
第六十二條 房地產中介服務，是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
第六十三條 設立房地產中介服務機構，應當向工商管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取《營業執照》後一個月內，應當到市房產管理部門備案。
第六十四條 房地產交易實行價格評估制度。
房地產價格評估，應當由具有相應資質條件的房地產價格評估機構遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照市場價格進行評估。其評估結果，須經市房產管理部門按照有關規定確認後生效。
第六十五條 房地產價格評估人員如果與申辦評估項目的當事人有直接利害關係，應當主動迴避。
房地產價格評估人員對評估結果和委託人的技術、商業等秘密不得隨意向他人提供。
第五章 法律責任
第六十六條 對違反本條例的，按照下列規定處罰：
（一）違反本條例第十一條、第二十五條規定，未經批准擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，補繳土地使用權出讓金調增部分的金額，並處以非法所得２０％至５０％的罰款；
（二）違反本條例第十二條規定，對以劃撥方式取得土地使用權，擅自將非經營性用地變為經營性用地的，由市土地管理部門責令補辦土地出讓手續，繳納土地使用權出讓金，沒收非法所得，並處以每平方米１０元至５０元的罰款；
（三）違反本條例第十八條規定，不具備開發經營資格的單位擅自從事房地產開發經營活動的，由市建設管理部門沒收非法所得，並處以工程造價１０％的罰款；
（四）違反本條例第二十四條規定，未辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，由市建設管理部門責令限期補辦手續，並處以20000元至50000元的罰款；
（五）違反本條例第二十六條第二款規定轉讓房地產的，由市土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收非法所得，並處以非法所得１０％至５０％的罰款；
（六）違反本條例第五十條規定，未辦理用地審批手續的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，沒收非法所得，並處以非法所得５０％以下的罰款；
（七）違反本條例第二十七條第一款、第三十三條、第四十三條、第五十六條規定，未辦理房產登記手續，擅自轉讓、抵押、典當、交換房地產的，由市房產管理部門責令限期補辦房產有關手續，並對雙方當事人處以交易額或者房地產現值２.５％的罰款；
（八）違反本條例第二十七條第二款、第五十六條第二款規定，未辦理土地登記手續，擅自轉讓、交換房地產的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，並對雙方當事人處以交易額或者房地產現值２.５％的罰款；
（九）違反本條例第二十九條規定，未經登記、審核，擅自預售商品房的，由市建設管理部門責令限期補辦手續，並對預售人處以交易額５％的罰款；
（十）違反本條例第二十九條規定，未辦理《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，並對預售人處以交易額５％的罰款；
（十一）違反本條例第三十條規定，商品房預售人未在規定期限內辦理商品房預售合同登記備案手續的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，並對預售人處以登記備案合同金額１％以下的罰款；
（十二）違反本條例第四十九條第一款、第四款規定，承租人未經房屋權利人書面同意，將租賃房屋的部分或者全部轉租給第三人和受轉租人將轉租的房屋再行轉租的，其租賃行為無效，由市房產管理部門沒收其非法所得，並處以轉租期間租金總額２倍至５倍的罰款；
（十三）違反本條例第二十八條、第四十四條規定，擅自轉讓、抵押房地產的，交易行為無效，由市房產管理部門沒收非法所得，並處以房地產交易額或者房地產現值２０％的罰款；
（十四）違反本條例第五十二條規定，當事人未按規定到市房產管理部門辦理登記手續的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，並處以３００元至５００元的罰款；
（十五）違反本條例第五十三條、第六十一條規定，擅自出租、交換房地產的，交易行為無效，由市房產管理部門沒收非法所得，並處以房地產交易額或者房地產現值２０％的罰款；
（十六）違反本條例第六十三條規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務的，由工商管理部門責令停止房地產中介服務活動，沒收非法所得，並處以5000元至20000元的罰款。
第六十七條 市建設、土地、房產、規劃、工商、房地產開發等管理部門的管理工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權、以權謀私的，由所在單位或者上級機關予以行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十八條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請複議或者提起行政訴訟。逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第六十九條 當事人履行房地產交易合同發生糾紛時，可以申請有關部門進行調解，調解不成的，當事人可以向仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第七十條 妨礙房地產市場管理人員執行公務，擾亂房地產市場秩序的，由公安部門按《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條 罰沒票據的使用和罰沒款項的處理，按照國家和省的規定執行。
第六章 附則
第七十二條 房地產交易應當使用統一制訂的合同文本。
第七十三條 縣（市）城鎮的房地產市場管理，可參照本條例執行。
第七十四條 本條例具體應用中的問題，由市人民政府負責解釋。
第七十五條 本條例自１９９７年２月１日起施行。
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